Beitrags-Reihe „Der faire Praxiswert” (Teil 7): Mit diesem und weiteren kurzen Beiträgen in der dzw möchte ich allen Zahnärzten, Steuerberatern, Bankern und anderen Interessierten näherbringen, was eigentlich genau unter dem Begriff „Praxiswert“ zu verstehen ist. Eine professionelle Begutachtung kann das nicht ersetzen, aber vielleicht das Verständnis dieser komplizierten Materie etwas verbessern. Ein besonderes Augenmerk habe ich auf Kürze und Verständlichkeit gelegt. Experten mögen mir die damit verbundene Oberflächlichkeit verzeihen.
Das modifizierte Ertragswertverfahren, Teil II
Im vorigen Beitrag zu dieser Serie habe ich erklärt, wie es sich mit dem „Ergebniszeitraum“ verhält. In unserem Beispiel soll dieser – sachverständig festgelegt – 2,5 Jahre betragen. Der immaterielle Wert beträgt nun 65.000 Euro (Zukunftsertrag) mal 2,5 = 162.500 Euro. Das ist etwas vereinfacht dargestellt, da ein bisschen Finanzmathematik das Ergebnis noch leicht verändert.
Außerdem muss bei der Multiplikation mit dem Prognosefaktor beachtet werden, dass es leicht zu Doppelbewertungen kommen kann. So dürfen beispielsweise nicht ohne Weiteres hohe Erträge aufgrund einer herausragenden Lage angesetzt werden, was in einen hohen nachhaltigen Reinertrag münden würde. Wenn dann der Prognosefaktor zusätzlich mit der Begründung „Lage“ hochgesetzt wird, wäre das eine Doppelbewertung. Hier schlummern viele Fallen, die nur mit viel Branchenerfahrung und fundierten Kenntnissen in der Bewertungslehre erkannt werden können. Plausibilitätskontrollen sichern das Ergebnis ab.
Jetzt haben wir ein Modell, mit dem Verkehrswerte, aber auch Entscheidungswerte und weitere Wertarten, konsistent ermittelt werden können. Zu beachten ist aber, dass dies kein vorgeschriebenes Verfahren ist. Eventuell rechnet Ihr Steuerberater mit einer „Gewinnmethode“ und kommt sogar zu ähnlichen Ergebnissen wie mit dem modifizierten Ertragswertverfahren. Vielleicht hat Ihr Berater auch so viel Erfahrung, dass er den „Marktwert“ wirklich gut schätzen kann. Das ist in Ordnung. Allerdings sind abweichende Methoden in der Regel nicht durch schlüssige Modelle gestützt, was spätestens vor Gericht nicht akzeptiert werden würde.
Der Gesamtwert unserer Beispielpraxis beträgt übrigens 162.500 Euro (immateriell) zzgl. 80.000 Euro (materiell) = 242.500 Euro, oder besser: 240.000 Euro. Warum ich so stark „kürze“, erläutere ich im folgenden Beitrag.
