Festzinskredite: Rückzahlung bei Immobilienverkauf oft unzulässig

Wer Immobilien verkauft, braucht nicht auf die Rückzahlung von Festzins­krediten zu hoffen. Diese ist in vielen Fällen unzulässig. Wie die Banken sich in der Regel verhalten.

Häufig besteht beim Wunsch nach vorzeitiger Rückzahlung eines Festkredits die Hoffnung, woanders den Kredit günstiger zu bekommen Der Bank steht es dann frei, bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit, einen Aufhebungs­vertrag abzuschließen, und sich dabei ein Vorfälligkeitsentgelt versprechen zu lassen. Dies ist keine Entschädigung, wie in den eher seltenen Fällen, mit einem berechtigten Interesse des Kunden – die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Vorfälligkeits­entschädigung kommen also nicht zur Anwendung.

Bank kann sich weigern

Zur Sittenwidrigkeit des Vorfälligkeits­entgeltes wird es etwa dann kommen, wenn das Entgelt die übliche Vorfälligkeits­entschädigung um bis zu mehr als 90 Prozent überschreitet – bei Ausnutzung einer Notlage des Kunden, können auch bis zu mehr als 50 Prozent an Überschreitung die Sittenwidrigkeit indizieren (AG Dortmund, WM 1996, 135; OLG München, WM 1997, 521). Freilich kann die Bank sich auch schlicht weigern, das Geld überhaupt zurückzunehmen.

Die Rechtsprechung schützt den (künftigen) Gewinn der Bank, der bei ordentlicher Vertrags­durchführung entstehen würde. Bisherige Vergleichs­maßstäbe sind als Ersatzgeschäfte entweder die Neuausleihung ("Aktiv-Aktiv-Methode") oder die Anlage in Hypotheken­pfandbriefen („Aktiv-Passiv-Methode“). Syndikus-Anwälte, Justiziare und Fachanwälte von Banken haben sich damit seit Jahren zufrieden gegeben; offenbar weil sie bisher nur für ein Bankgeschäft, aber nicht im Bankgeschäft gelernt und gearbeitet hatten. Damit wurde wohl unnötig Geld gleichsam verschenkt – man kann es sich ja bei der Bankenrettung vom Steuerzahler wiederholen.

Kurzfristige billige Gelder

Denn tatsächlich arbeiten Kredit­institute häufiger mit Fristen­transformationen, indem zur Gewinn­maximierung – verbunden mit höherem Risiko – bei üblicher Zinslandschaft, kurzfristige "billige" Gelder (zum Beispiel Kundenguthaben, etwa der vorhandene Bodensatz von Sparbuchguthaben) als langfristigere "teurere" Darlehen (Kundenkredite, etwa zum Marktzins oder teurer) ausgeliehen werden.

Solange für die Bank niemand entsprechend substantiiert die Bankpraxis einem Gericht vorträgt, einschließlich finanz­mathematischer Darlegung der Risiko­kalkulation, kann sich dazu kein Richter auch nur andeutungsweise äußern. Folge sind bankenunfreundliche Urteile. Besteht indes kein berechtigtes Interesse an der Darlehens­rückführung, weil die Bank eine Alternative ermöglicht, kann sie einengende Urteile zur Vorfälligkeits­entschädigung bei dennoch freiwillig gewährter Rückführung ignorieren.

Nur in begründeten Einzelfällen (BGH, Urteile vom 1. Juli 1997, Az. XI ZR 197/96, XI ZR 198/96, XI ZR 267/96; Urteil vom 7. November 2000, Az. XI ZR 27/00; Urteil vom 30. November 2004, Az. XI ZR 285/03) und nicht etwa als Regel beim Verkauf einer grundpfandrechtlich belasteten Immobilie, oder wenn das Kreditinstitut der dringend erforderlichen Ausweitung eines bestehenden Kredites nicht zustimmt, kann eine vorzeitige Darlehens­rückführung verlangt werden. Ebenso auch, wenn ein Immobilien­eigentümer (nach Scheidung oder Todesfall bei Angehörigen) in größere wirtschaftliche Not geriete, die nicht anders abwendbar wäre. Gelegentlicher Zahlungsverzug mit Hoffnung auf Besserung reicht indes nicht.

Wenn Rechtsanspruch verfällt

Kann im Einzelfall ein berechtigtes Interesse an der Darlehens­rückführung nicht konkret und substantiiert dargelegt werden, so entfällt auch jeder Rechtsanspruch auf vorzeitige Rückführung. Verlangt die Bank für die Freigabe einer Grundschuld im Austausch eine anderer Kredit­sicherheit, etwa Geld auf einem Sicherheitenkonto, steht es dem Darlehensnehmer (DN) frei, der Bank auch eine alternative neue Kreditsicherheit anzubieten, also im Gegenzug mit Erfolg schmackhaft zu machen.

Aus dem Umstand, dass aus dem Sperrkonto weniger Zinsen zu erzielen als für das Darlehen zu zahlen sind, ist kein berechtigtes Interesse herzuleiten. Denn ein Anspruch auf Darlehens­rückführung wegen Zinsvorteilen durch Umfinanzierung ist laut Rechtsprechung ebenfalls nicht bestehend. Ferner würde ja der Zinsschaden der Bank auch bei Darlehens­rückführung per Vorfälligkeits­entschädigung auf den DN abgewälzt, so dass der Unterschied zur Weiterzahlung des Darlehenszinses bei gleichzeitiger Anlage des erforderlichen Betrages zu weit geringerem Zins nicht allzu groß ist Ein "berechtigtes Interesse" des DN, das gegenüber dem Interesse der Bank an der Erfüllung des Darlehens­vertrages zu beachten wäre, liegt somit keinesfalls vor.

Wenn die Bank die Lasten im Grundbuch zum Beispiel gegen Stellung eines Betrages als Sicherheit auch ohne Darlehens­rückführung freigibt, oder eine andere Alternative anbietet, besteht unter keinen Umständen ein Anspruch, das Darlehen anlässlich des Verkaufes der Immobilie vorzeitig zurückzuführen. Denn damit behindert das Kreditinstitut die Immobilien­verwertung keinesfalls. Zur Kulanz ist die Bank auch aus Gesichtspunkten von Treu und Glauben nicht verpflichtet.

Wenn sie das Geld des Kunden trotzdem zur vorzeitigen Darlehenstilgung annimmt, ist sie nicht auf den Vorfälligkeits­schaden nach geltenden Regeln beschränkt, sondern kann frei etwas verlangen, indem sie es mit dem DN so vereinbart. Natürlich können vereinbarte Sondertilgungen genutzt werden, das wäre dann die praktische Ausnahme. Jedenfalls wäre es ein für die Bank kostspieliger Irrtum des Kundenberaters, wenn er in Unkenntnis der Rechtslage davon ausgeht, die Bank müsse die Darlehens­rückführung stets erlauben.

Fehleinschätzung der Banken fördert das Niedrigzinsniveau

Zudem ruft solches Fehlverhalten der Banken die Europäische Zentralbank (EZB) auf den Plan, weil diese meint, durch eine Politik des billigen Geldes die Kreditvergabe der Banken fördern zu müssen. Der Niedrigzins der EZB wiederum führt zu steigenden Immobilienpreisen und damit vermehrten Käufen und Verkäufen. Würde die finanzierende Bank des Verkäufers sich in allen geeigneten Fällen schlicht weigern, die restliche Darlehens­schuld zurückzunehmen, so sähe es auch für die EZB mit der Statistik der Kreditvergabe weit besser aus, und die Zinsen würden nicht auf einem Niedrigstniveau verharren müssen.